مؤسسة التنظيم العقاري المعروفة بإسم ريرا تختص بوضع القواعد والأسس المتعلقة بسوق العقارات في إمارة دبي، فهي المؤسسة القائمة والمتخصصة بتحقيق أهداف قانون التنظيم العقاري وتشريعاته من أجل الارتقاء بالتطور العمراني والسكاني في دبي. تعمل مؤسسة التنظيم العقاري دبي على سن مجموعة من القوانين التي تهدف إلى تعزيز الاستثمارات الأجنبية، وتساعد على تسوية النزاعات بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي. تابعوا معنا في هذا المقال النقاط الرئيسية لقانون رقم 26 عام 2007 الذي يتناول الأمور التي يجب على أي مستأجر مراعاتها قبل استئجار عقار في دبي، والذي يسمى قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
عقد الأيجار بموجب قانون رقم 26
قبل البدء بتفصيل مواد القانون 26 عام 2007 يجب التنويه إلى أنه يسري على جميع العقارات المؤجرة في دبي، الفضاء والأراضي الزراعية، باستثناء المنشآت الفندقية والعقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون للعاملين لديهم دون تقاضي بدل إيجار منهم.
خصائص عقد الإيجار
- تنظم مؤسسة التنظيم العقاري العلاقة بين طرفي العقد بموجب عقد إيجار خطي موقع من المؤجر والمستأجر، يذكر فيه كافة تفاصيل العقار المستأجر بطريقة واضحة ومفصلة مثل؛ الغرض من تأجيره، إسم المالك، رقم ونوع الأرض، منطقة العقار، مبلغ الإيجار وآلية التسديد
- على جميع الجهات القضائية والدوائر والهيئات والمؤسسات الحكومية الامتناع عن النظر في أي دعوى قضائية خاصة بعقد الإيجار الغير مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري
- في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار إجراء تعديل على بنود العقد، يجب إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يوم من تاريخ انتهاء العقد
مدة عقد الإيجار
- يجب تحديد مدة الإيجار
- في حال انتهاء مدة عقد الإيجار واستمرار المستأجر في شغل العقار دون أي اعتراض من المؤجر، يجدد تلقائياً العقد لذات المدة المذكورة أو لمدة عام واحد “أيهما أقل”
- يتم فسخ عقد الإيجار بالتراضي بين الطرفين، إلا في حال وجود خلل أو خطأ في أحد بنوده
بدل الإيجار
- يجب تحديد مبلع بدل الإيجار المستحق، مع التأكيد على عدم جواز إجراء أي تعديل عليه إلا بعد انقضاء عامين كاملين على بدء العلاقة الإيجارية
- تستند آلية دفع بدل الإيجار إلى الطريقة المتفق عليها بين طرفي العقد، وفي حال عدم الاتفاق، تكون آلية الدفع على شكل 4 دفعات سنوية متساوية القيمة
الواجبات المترتبة على المؤجر
تنحصر وتقتصر مسؤولية المالك بمجموعة نقاط:
- تسليم العقار بحالة قابلة للسكن والاستخدام
- عدم إجراء أي تعديلات على العقار بطريقة تمنع المستأجر من الانتفاع منه
- يجب على المالك إعطاء المستأجر الموافقات التي يطلبها فيما يخص أي أعمال ديكور أو أعمال أخرى، شريطة أن لا تؤثر على الهيكل الإنشائي للعقار
- يجب أن يكون مالك العقار مسؤولاً أثناء مدة الإيجار عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- لا يحق لصاحب العقار قطع الخدمات عن العقار أو تعكير صفو استخدام المستأجر للعقار بأي طريقة كانت، وفي حال تم ذلك يحق للمستأجر الذهاب إلى أقرب مركز شرطة
الواجبات المترتبة على المستأجر
- تسديد بدل الإيجار في الأوقات المتفق عليها
- عدم إجراء أي تعديلات دون الحصول على موافقة مالك العقار
- المحافظة على العقار محافظة الشخص العادي
- تقديم تأمين وضمان للمؤجر يضمن إعادة العقار بالحالة التي استلمها فيها
- لا يجوز تأجير العقار من الباطن إلا بموافقة مؤجر العقار
حالات الإخلاء
- يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
- عدم سداد المستأجر لبدل الإيجار خلال 30 يوم من تاريخ إخطار المؤجر له
- تأجيره من الباطن بشكل كامل أو جزء منه دون موافقة المؤجر
- استخدامه لغير الغرض المؤجر لأجله
- استخدامه بطريقة تخل بالآداب العامة والأنظمة العامة
- إلحاق الضرر بالعقار بشكل متعمد
- يجوز للمؤجر إنهاء العلاقة الإيجارية عند انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية ،التي يجب إخطار المستأجر بذلك قبل 90 يوم من انتهاء عقد الإيجار:
- اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة
- اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له ويتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار
- رغبة المؤجر في هدم العقار وإعادة بناءه أو إضافة أي مبان إضافية عليه تحول دون الانتفاع بالعقار المؤجر وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة
- رغبة المؤجر في استعمال العقار له أو لأي من أقاربه من الدرجة الأولى، ولا يحق له تأجيره إلا بعد انقضاء عام كامل على انتهاء عقد الإيجار الأول
معلومات عامة
في حال نشوء أي نزاع بين طرفي العقد دون الوصول إلى اتفاق معين، يمكن لهم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
إذا كان هناك أي استفسار آخر يمكنكم التواصل مع مؤسسة التنظيم العقاري دبي “ريرا” على الرقم التالي: 55556 6005.
