يجب على المستأجر قبل توقيع عقد الإيجار الاطلاع على بنوده بشكل مفصل والتعرف على حقوقه، بما في ذلك آلية تنظيم عقد الإيجار والأمور اللازم تضمينها فيه، وماهو عقد الإيجار الجديد وكيف يؤثر على الملاك والمستأجرين. قبل الحديث عن انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته في دبي، لابد من الحديث عن بعض النقاط الهامة، تابعوا معنا للتعرف عليها.
حقوق المؤجر والمستأجر
حقوق صاحب العقار أو المؤجر
- يتعهد صاحب العقار بتسليم العين المؤجرة بحالة صالحة للسكن على النحو المحدد في بنود العقد، ومع ذلك، يجوز في حالات نادرة الاتفاق على تسليم عقار وتأجيره على الرغم من عدم اكتمال إنشائه، على أن يقوم المستأجر بإكمال النقص. وتحدد المادة 15 من قانون الإيجار الطرف الذي يتحمل عبء تكاليف إكمال العقار
- يكون صاحب العقار مسؤولاً بموجب المادة 16 عن أعمال صيانة العقار إصلاح أي عطل أو خلل يضر بطريقة معيشة المستأجر خلال مدة العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- لا يجوز لصاحب العقار إجراء تغييرات أو أعمال ترميم في العقار من شأنها أن تؤثر على استخدام المستأجر للعقار على النحو المبين في العقد. مع مراعاة أن المادة 17 تجيز لصاحب العقار القيام بأعمال الترميم شرط حصوله على موافقة المستأجر
حقوق المستأجر
- تنص المادة 19 من قانون الإيجار، أنه يجب على المستأجر قبل القيام بأي أعمال ترميم في العين المؤجرة الحصول على إذن من صاحب العقار إلى جانب التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة
- تنص المادة 23 من قانون الإيجار، على التزام المستأجر بتسليم العقار المستأجر بكافة التحسينات التي أجراها عليه دون أن يكون له حق إزالتها
- تنص المادة 21 من قانون الايجار، مسؤولية رد العقار إلى المالك بالحالة التي استلمها به، باستثناء الأضرار التي تصيبه من جراء الاستعمال العادي أو سبب خارج عن إرادة المستأجر، وفي حال نشوء أي خلاف، يمكن إحالته إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية
- تنص المادة 20 من قانون الإيجار، التزام صاحب العقار برد مبلغ التأمين المودع لديه من قبل المستأجر، وفي حال امتناعه عن رد كامل المبلغ أو جزء منه لأسباب غير صحيحة، يمكن للمستأجر رفع النزاع إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية
- تنص المادة 22 من قانون الإيجار، أن على المستأجر الالتزام بسداد جميع التكاليف والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية، وكذلك أي رسوم أو ضرائب مقررة على التأجير من الباطن، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك
انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته في دبي
تنص المادة 13 على تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، فإنه في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار إجراء تعديل على شروطه، فعليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يوماً من انتهاء العقد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
لا يلتزم صاحب العقار برد أي بدلات إيجار للمستأجر في حال قرر الأخير إخلاء العقار قبل انتهاء عقد الايجار ما لم ينص العقد على بند خاص ينص على فسخ عقد الايجار من قبل المستأجر قبل انتهاء مدته. كما أنه لا يوجد قانون أو مرسوم ينظم ويتناول الفسخ المبكر لعقد الإيجار في دبي. بل يتعين على المستأجر أن يطلب إدراج بند في عقد الإيجار يحدد مدة الإخطار وقيمة الغرامة المنطبقين على حالات فسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته في دبي.
يتم انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته وفق الشروط التالية:
- الإتفاق صراحة فى العقد على جواز فسخ العقد قبل نهاية المدة، فإن عقد الإيجار هنا يفسخ بإرادة الأطراف دون اللجوء للقضاء والمحاكم
- تأخر المستأجر عن سداد الأجرة، فهنا للمؤجر أن يطلب فسخ العقد ولكن بدعوى قضائية، بمعنى يجب على المؤجر أن يرفع دعوى قضائية ويحصل على حكم قضائى بفسخ عقد الإيجار
- استعمال العين المؤجرة بما يضر العين أو تأجير العقار من الباطن، هنا أيضاً يحق للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار ولكن بعد الحصول على حكم قضائي بذلك
- إحداث تغيير في العقار يؤثر على سلامته أو يلحق به ضرراً، بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية
- استعمال العقار لغرض غير المؤجر لأجله
- زيادة مبلغ الإيجار قبل انقضاء سنتين من تاريخ توقيع العقد
- أن يكون العقار آيلاً للسقوط، على أن يُثبت المؤجِر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها
- عدم مراعاة المستأجر للالتزامات القانونية أو أي من شروط العقد
- هدم العقار لأغراض التطوير العمراني من قبل السلطات المختصة
أمور يجب مراعاتها قبل فسخ عقد الإيجار من قبل طرفيه
التأكد من بنود العقد
قبل الإقبال على فسخ عقد الإيجار، يجب مراجعته والتأكد من تضمين بند الفسخ المبكر لعقد الإيجار، فإن وجوده يوفر الكثير من المناقشات والمجادلات في هذا الأمر
التواصل مع صاحب العقار وطرح حلول تناسب الطرفين
في حال عدم وجود بند الفسخ المبكر في عقد الإيجار، يمكن التحدث مع صاحب العقار وشرح الأسباب التي اقتضت انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته في دبي، والتوصل إلى حلول ترضي الطرفين:
- إيجاد مستأجر بديل
- دفع مبلغ معين كتعويض عن الأشهر المتبقية من العقد
والجدير الانتباه له، أنه في حال تم فسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته في دبي يجب إلغاء عقد إيجاري الالكتروني، بينما إذا انتهى عقد الإيجار بسبب انقضاء المدة المعينة له، فإن إيجاري يلغى من تلقاء نفسه.
